En la segunda edición de nuestros eventos híbridos, tuvimos a dos grandes invitados de Xpertha Capital, Jorge Castañares y Adriana Guillén, antes de contarte todo sobre nuestros invitados y sobre lo que charlamos en el evento, queremos agradecerle a Helvex por ser nuestro patrocinador oficial. Esta empresa mexicana es líder en la innovación de productos institucionales y residenciales para baño y cocina. Helvex es garantía de calidad. Si te interesa ser patrocinador en nuestros eventos escríbenos en andrestorres@dimsa-ingenieria.com.

Entrando en materia, te cuento sobre nuestros invitados de hoy, Xpertha Capital es una banca de inversión privada, tiene 4 áreas negocio: consultoría, comercialización, estructuración de fondos de capital privado y capacitación, todo dentro del sector inmobiliario. Actualmente esta empresa ya está en el ámbito internacional, actualmente tienen operaciones en Ecuador donde tienen clientes muy interesantes dentro del sector.

Adriana Guillén es la directora general de esta gran organización, dentro del mundo inmobiliario ella es conocida como “la mujer del Real Estate”. Y Jorge Castañares, su socio, fue el creador del área inmobiliaria de Grupo Modelo, ha creado 7 fondos de inversión con 1,110 millones de dólares invertidos en México. Puedes encontrarlos en redes sociales como @alliegt, @jorgecatañares y @xperthacapital.

A continuación, te exponemos algunos de los puntos más importantes que tocamos en cada uno de las preguntas que le hicimos a nuestros invitados:

1. ¿Cómo arrancar bien en bienes raíces?

En esta primera pregunta, las respuestas de Adriana y Jorge fueron muy diferentes.

• Adriana nos recomendó arrancar con la experiencia en obra, ponernos el casco y aprender desde dentro de los proyectos, ella fue muy enfática al mencionar que como proveedor, constructor, desarrollador o inversionista no se puede dejar de visitar los proyectos por más equipo operativo que tengamos.
• Jorge, por el contrario, con su faceta de maestro en el ITAM y en otras grandes instituciones, nos recomienda buscar conocimiento desde diferentes trincheras. Puede ser educación formal en diplomados como el que el imparte, libros, conferencias, cursos digitales, podcast como el nuestro “Gigantes de la Construcción”, grupos empresariales, mentores o cualquier medio que te permita aprender del sector.

A continuación, te enlistamos los libros inmobiliarios que Jorge nos recomendó a lo largo de la conferencia:

• Real Estate Titans
  • Profesional Real Estate Development
  • Fundamentos del Modelaje del Real Estate
• ¿Cuál es el estatus actual del sector inmobiliario en México ante una crisis económica y sanitaria? Y a raíz de esta crisis, ¿Qué tendencias vienen?
• Para Jorge la crisis económica no se dio únicamente gracias a la pandemia, ya que desde 2018 tenemos una recesión económica mas o menos del -1%. Sin embargo, el COVID vino a acentuar esta crisis existente y llevarla a niveles aún más graves. En la pequeña clase de economía, platicamos de la pirámide de ingresos del país, en resumen, hay aproximadamente 50 millones de pobres y 50 millones de clase medieros en México. Esta clase media tiene un ingreso promedio de $15,000 al mes y gasta aproximadamente el 22% de sus ingresos en conectividad. Es este nuestro mercado para venderle productos inmobiliarios y con un universo con tan poco poder adquisitivo es bastante lógico que estemos en crisis.
• Adriana nos habló sobre tendencias del mercado, donde el tema principal fue alrededor de las oportunidades y el crecimiento que hay fuera de la capital del país, sobre todo en las ciudades aledañas a la misma. Esto se debe principalmente a la facilidad que ha otorgado la educación y el trabajo remoto para muchas familias y la calidad de vida mucho más económica que se encuentra al interior de la república. Considerar la expansión geográfica siempre es importante para cualquier empresa.  
• ¿Cuál es la importancia de un estadio de mercado para financiar un proyecto inmobiliario?
• La respuesta de Adriana fue tajante, “no hay manera que nosotros, desde el punto de vista de inversión, volteáramos a ver un proyecto si no tiene un estudio de mercado”.
• Mientras que la respuesta de Jorge fue muy complementaria al decir, “yo no se porque los desarrolladores inmobiliarios les encanta poner las carretas antes de los caballos”, esto al referirse que no se debe arrancar con el proyecto arquitectónico, ya que el proyecto financiero y legal deben de ir antes o de la mano.
• ¿Qué buscan ustedes de un terreno o de un proyecto para ser candidato a invertir?

Aquí Adriana y Jorge nos compartieron las 5 “L’s” que buscan en cualquier proyecto para que este sea interesante:

1. Localización: La ubicación, el uso de suelo y el acceso a la movilidad de un inmueble lo marca todo.
2. Layout: El Coeficiente de Ocupación del Suelo y el Coeficiente de Utilización del Suelo para poder tener un diseño adecuado. 
3. Legalidad: Contar con toda la documentación en regla para darle seguridad a todos los involucrados.
4. Liability: Los financieros solo juegan con dos variables, riesgo y rendimiento, si existen muchos riesgos, el rendimiento esperado tiene que ser muy grande.
5. Leasing: La renta del inmueble anualizada menos todos los gastos de administración tienen que traer un retorno en el menor tiempo posible.
6. ¿Cuál es el futuro del Real Estate?
7. Para Adriana el futuro cercado del desarrollo inmobiliario esta en la reconversión de ciertos espacios y en los proyectos de vivienda para el sector medio de la población que va a seguir en constante aumento.
8. En cambio, Jorge no piensa que se vayan a reconfigurar los espacios, si no que tanto la oferta comercial y corporativa va a evolucionar. Pero su respuesta también fue enfocada al cambio de la pirámide poblacional que tendremos de aquí a 2035 cuando seremos una población de viejos, algo que le pasó a los países de Europa.

Para concluir, Jorge nos compartió una gran frase de Steve Jobs basada en una publicación que se llamaba el “Catálogo de la tierra”, cuya última publicación tenia una frase que decía “Manténganse hambrientos. manténganse imprudentes”. Y así como Jorge, les deseamos a todos ustedes que se mantengan hambrientos, manténganse imprudentes, solo así podrán ser un Gigante de la Construcción.