Inversiones Inmobiliarias en Estados Unidos

Ramiro Martínez es originario de Zacatecas, pero radica en Guadalajara desde que emigro para estudiar un MBA por el IPADE en esta ciudad. El tiene una agencia de marketing digital llamada Secuencia, y debido al excedente de capital que genero esta agencia, empezó a diversificar sus negocios. El se dio cuenta que por tiempo no puedes tener tantas empresas, lo cual es probablemente un error de muchos emprendedores. Y después de varios fracasos, se dieron cuenta de que en el sector que nunca perdieron dinero y que les quitaba menos tiempo fue en bienes raíces. Así que se decidió que todas las inversiones que harían serían dentro del sector inmobiliario. Empezaron en México y algún tiempo después con inversiones pequeñas en Estados Unidos a partir del 2016. Esto tomo mucho más poder para ellos a raíz de la pandemia, debido a la situación que existe en México y en Latinoamérica.
En nuestra entrevista con este Gigante de la Construcción, quisimos empezar entendiendo justamente cual es la principal diferencia que existe en el sector inmobiliaria entre Estados Unidos y México. Ramiro nos habló de 3 temas principalmente: gobierno, mercado y productos. A veces no dimensionamos que Estados Unidos es un país capitalista, completamente “open business” por lo que, aunque no seas residente puedes adquirir una propiedad en este país, al final lo que ellos quieren es que gastes e inviertas. Obviamente en tema migratorio es bastante diferente, pero como extranjero puedes abrir una empresa 100% legal. Ramiro recomienda las LLC, que es una compañía de responsabilidad limitada y que puede ser de un solo miembro. Esto se puede hacer en línea en más o menos 3 horas, cuando en México tardas de dos a tres meses y tienes que ir con el notario.
Si tienes una visa de turista eso es más que suficiente, ya que todas las visas B1/B2 son de turista y de negocios, algo que muy pocas personas (incluyéndome hasta el momento de la entrevista) saben. La diferencia de una vida de inversionista es que esta te permite vivir de manera temporal. Los permisos también son muy fáciles de tramitar, porque al final lo que les importa es la inversión y es ahí donde el país gana.
En cuanto al producto, en México se construye para toda la vida, 300 años y si se puede más algo que entendemos perfectamente en DIMSA por la gran cantidad de proyectos que hemos ejecutado en más de 30 años. Pero en Estados Unidos y sobre todo en vivienda, se construye para 50 años y para después demoler y volver a construir. El hecho de construir con Tablaroca y madera permite dos cosas: que la construcción sea mucho más rápida y que la economía se mantenga en movimiento.
A nivel mercado, los retornos de inversión son muy similares, lo que cambia es el tiempo. En México el tiempo de trámites, construcción y venta es de 10 a 12 meses en los proyectos de Ramiro, mientras que en Estados Unidos son entre 6 y 7 meses. Esto significa que en lo que en México se da un ciclo, en Estados Unidos se dan dos.
Quisimos hacer doble click en la parte de las notarías, allá cualquier despacho de abogados tiene un notario, pero este tiene un nivel inferior al del abogado principal del mismo, algo muy diferente a lo que sucede en México. Las que en realidad hacen la labor de las notarías en la compra-venta de inmuebles se conocen como empresas de títulos. Allá lo que sucede es que esta empresa arma un escrow, algo similar a lo que en México se conoce como fideicomiso, donde el comprador deposita el dinero, la empresa de títulos paga todos los impuestos incluyendo sus honorarios y le deposita el remanente al vendedor. Existen algunos esfuerzos en México para traer este tipo de empresas a nuestro país.
Es muy conocido que Estados Unidos las tasas de interés para adquirir inmueble son mucho más bajas que en otros países. Actualmente en muchos lugares de este país, las casas se venden entre 3 y 5 días. Esto se debe a que la tasa de interés es tan baja que es más benéfico para las personas pedir un préstamo e irlo pagando volviéndose dueña de un inmueble en lugar de rentarlo. Esto ayuda a los proyectos de ganancia de capital, pero afecta a los negocios de renta. A un residente le pueden prestar a un índice de entre 2.5% y 4%, mientras que a un extranjero se lo prestan con un índice de entre 5% y 10%. Para desarrolladores existen otros tipos de prestamos que se conocen como “dinero duro”, ellos analizan tu proyecto y si lo ven viable, te prestan a un promedio de 1% mensual. Y aquí lo difícil no es encontrar el dinero o vender, lo difícil es encontrar y comprar un buen inmueble.
Ramiro tiene algunas propiedades en renta, donde busca flujo de efectivo. En México el Cap Rate es de entre 3% y 5% en vivienda, mientras que en Estados Unidos este valor es de entre 12% y 13%, una diferencia abismal entre ambas ubicaciones. Pero el también hace desarrollo de tierra, en las cuales la compra lotes de $10,000.00 USD para construir casas de $180,000.00, ya que la media en EU es de $260,000.00. El hizo también negocios de flipping, pero actualmente es cada vez más complejo por la especulación, ya que este mercado se ha saturado. En algunos lugares como California, esto se ha vuelto como la bolsa de valores, donde los precios suben y bajan como si fueran acciones. El problema es que no te des cuenta del tamaño del problema estético y es ahí donde mucha gente puede perder su inversión.
Ramiro ya tiene una SAPI para recibir inversión e ir a Estados Unidos a construir casas nuevas, el jamás invertiría en flipping con el dinero de alguien más por el nivel de incertidumbre. En cambio, las casas es un mercado mucho más seguro y donde el único riesgo es el tiempo de venta, que actualmente es muy rápido. Puedes encontrarlo en todas las redes como @ramirosecuencia, para invertir con el o en general para invertir por su cuenta en Estados Unidos, esto es para inspirar a la comunidad a animarse a pasar la frontera.

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